Niedrigzinsumfeld und Immobilienmarkt
– „Niedrige Zinsen sind doch positiv für den Markt“ – … wirklich?
Vergleichen wir folgende Beipiele einer simplen Immobilienfinanzierung:
Vor einiger Zeit wollte A ein Grundstück mit Einfamilienhaus erwerben. Die für A finanziell tragbare Rate / Monat betrug 1.500 €. Der Finanzierungszinssatz betrug 5% /Jahr bei einer Tilgung von 2 %. A konnte unter diesen Konditionen ein Darlehen von 257.000 € finanzieren.
B möchte ein paar Jahre später (heute) ein Grundstück mit Einfamilienhaus erwerben. Die für B finanziell tragbare Rate / Monat beträgt auch 1.500 €. Der Finanzierungszinssatz beträgt 2% /Jahr bei einer Tilgung von 2 %. B könnte unter diesen Konditionen ein Darlehen von 450.000 € finanzieren.
Auf den ersten Blick kann sich B freuen, denn er kann mit der gleichen monatlichen Belastung und abgesehen vom Finanzierungszinssatz gleichen Bedingungen ein viel höheres Darlehen erhalten. Die Immobilienpreise sind jedoch seit A finanziert hat erheblich gestiegen, sagen wir einfach, B kann mit diesem Darlehen ein gleichartiges Grundstück wie A erwerben. So weit so gut.
Der wesentliche Unterschied liegt in der Annuitätenrechnung verborgen. Bei A ist das Darlehen nach 26 Jahren getilgt. B benötigt dazu 35 Jahre. Was folgt daraus gesamtgesellschaftlich? Die niedrigen Zinsen motivieren zur Verschuldung. Durch das unterschiedliche Verhältnis von Rückzahlung (Tilgung) und Verzinsung verlängert sich das Vertragsverhältnis (Darlehenslaufzeit) deutlich.
Die Finanzierung eines gleichwertigens Wirtschaftsguts führt also bei niedrigem Zinsniveau und ansonsten gleichen Bedingungen in eine erheblich längere Abhängigkeit vom Darlehensgeber. Gleichzeitig steigt auch für den Darlehensgeber das Risiko, dass in der verlängerten Laufzeit Zahlungen ausfallen oder der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten gerät.
Insofern – um auf die anfangs gestellte Aussage zurückzukommen – … nein! Das Risiko für alle Beteiligten steigt. Aus diesem Grund wurden beispielsweise verschärfte Richtlinien für die private Immobilienfinanzierung erlassen, die dazu führen werden, dass immer weniger private Darlehen für den Immobilienerwerb vergeben werden. Das alles wird sich jedoch nur schleichend ausprägen. Im Augenblick dominieren noch die preistrunkenen Erfolgsmeldungen der Verkäufer von Immobilien.
Zwei weitere so gepriesene „Entlastungen“, die in jüngster Zeit die Warnungen vor einer Blasenbildung beim „Betongold“ übertönen sollen, sind Pläne zur Förderung des Immobilienerwerbs für junge Familien und sonstige Förderprogramme für „sozialen“ Wohnungsbau. Beide Initiativen werden zum weiteren Preisanstig beim Neubau und Verkauf von geeigneten Bestandobjekten führen. Solche „Wahlgeschenke“ werden umgehend in den Markt eingepreist, so dass kein Cent bei den angeblich Begünstigten landet.
Für Immobilienkäufer ist einmal mehr Umsicht der beste Ratgeber. Auch wenn man sich überteuerte Immobilien leisten könnte, wie im Fall von B, sollte man dies genau durchrechnen. Mein Rat: Tilgung erhöhen, damit man der Falle der Laufzeitverlängerung entgeht. Dies hat allerdings zur Folge, dass die Darlehensobergrenze sinkt.
