Baukostensteigerung und Rückzug des Staates

Renditeorientierter Wohnungsbau lohnt sich nur noch in Regionen mit überdurchschnittlichem Mietniveau

Der Neubau von frei finanzierten, renditeorientierten Wohnimmobilien lohnt sich in vielen Regionen nicht mehr. Die Baupreise im Wohnungsneubau stiegen allein in den letzten 5 Jahren um rund 10% (laut statistischem Landesamt NRW). Mit diesen allgemeinen Baukostensteigerungen halten die Mietsteigerungen in den meisten Regionen nicht Schritt. In der Folge schrumpft die Anfangsrendite solcher Neubauprojekte.

Aus Sicht der Wertermittlung ist bei einem heute fertiggestellten Wohnungsbauprojekt mittleren Ausstattungsstandards in einem ausgeglichenen Markt ohne Nachfrage- und Angebotsanomalien (also nicht in A- und B-Zentren) sogar oftmals ein sofortige Wertkorrektur nach unten nötig, weil die Objekte die angestrebten Erträge nicht erwirtschaften können. Nicht nur die erhöhten Grunderwerbskosten (6,5 % in NRW), sondern auch die hohen Baupreise schlagen sich auf die Kaufpreise dieser Immobilien nieder, die bereits bei Fertigstellung unrentabel als Kapitalanlage sind.

Die durch die Bundesverordnungen erzwungenen Wärmeschutzmaßnahmen an Neubauten führen zu deutlichen Mehrkosten bei der Realisierung, die sich grundsätzlich nie 1:1 in einen Mehrwert der Immobilie umrechnen lassen. Die Effizienz dieser Maßnahmen ist stark umstritten. Beim Kauf eines Renditeobjekts sind die vermeintlich eingesparten Betriebskosten für die Heizung durch die Umlage des Verbrauchs auf die Mieter eher nachrangig.

Die ungebrochene Preissteigerung (seit 2000 rund 30 %) im Wohnungsbau ist sicherlich eine Folge der Marktbereinigung im Baubereich, der viele Kleinbetriebe seit Ende der 90er Jahre zum Opfer fielen. Die “überlebenden” Betriebe waren oft diversifizierte mittelständische Unternehmen oder Konzerne, die fortan die Preise für Bauleistungen bestimmten. Die Abschaffung steuerlicher Anreize (degressive AfA) hat nach Einschätzung vieler Branchenkenner die Investitionsbereitschaft in diesem Marktsegment zusätzlich stark beeinflusst.

Nur in Nischensegmenten wie z. B. dem seniorengerechten / barriere-armen Bauen sind bei Beschränkung der Wohnfläche/Mieter (kleinere Einheiten) die erforderlichen hohen Erträge/qm erzielbar. Gleiches gilt für Projekte des studentischen Wohnens oder das Luxussegment in A-Zentren.

Hinter vielen der heute hemmend und preissteigernd wirkenden Marktmechanismen steckt politisches Kalkül. Einnahmen des Staates bzw. seiner nachgeordneten Instanzen (Bundesland, Gemeinden) werden dabei maximiert (Grunderwerbssteuern, Mehrwertsteuer auf Bauleistungen reduzierte Abschreibungsmöglichkeiten). Marktregulierende Eingriffe (Wohnbauförderung, steuerliche Anreize) werden systematisch zurückgefahren, bzw. kommen – wo sie noch vorhanden sind – fragwürdigen Klientel-Industrien zugute (z. B. petrochemische Dämmstoffindustrie).

Der Staat zieht sich hier aus einem seiner hoheitlichen Aufgabefelder zurück und überlässt den Wohnungsmarkt sich selbst.

Nur kassieren will er weiter …