Allgemeines
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Nachweis der Unzumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals wird nur ausnahmsweise akzeptiert. Sie stellt den letzten Schritt vor der Aufhebung des Denkmalschutzes (Beseitigungserlaubnis, Abbruchgenehmigung) dar.
Zunächst sind die folgenden Fragen zu klären:
Wurde das Denkmalgrundstück "sehenden Auges" erworben (Spekulation)?
Wurden ernsthafte und nachweisbare Verkaufsanstrengungen unternommen?
Wurde eine "regelmäßige Instandhaltung" durchgeführt?
Ist der derzeitige Zustand des Denkmals den Denkmalbehörden bekannt?
Wurden öffentliche Denkmalfördermittel beantragt / bewilligt?
Handelt es sich bei dem Denkmal um einen Teil einer Gesamtanlage?
Handelt es sich um so genannten Ensembleschutz?
Ausschlaggebend für den Erfolg eines Nachweises der Unzumutbarkeit ist insbesondere der bauliche Zustand und die Nutzungspotentiale des Baudenkmals nach einer Sanierung.
Schritt 1: Bestandsaufnahme
Eine detaillierte Bestandsaufnahme unter der Fragestellung, wie hoch der Zerstörungsgrad der denkmalrelevanten Bausubstanz ist, dient als Grundlage weiterer Schritte.
Auch die Frage, ob nach einer fiktiven Sanierung und Modernisierung des Baudenkmals noch wesentliche Originalbauteile erhalten sein werden, spielt bei dem Ermessen über die Denkmaleigenschaft eine besondere Rolle. Rekonstruktionen als bloße Kopien des Originalbauteils sind nicht schutzwürdig.
Schritt 2: Nutzungskonzept / Ermittlung der Investitionskosten
Denkmalobjekte sollen "sinnvoll zu nutzen" sein. Bei einer Wirtschaftlichkeitsberechung wird daher eine möglichst hochwertige (ertragsstarke) zukünftige Nutzung unterstellt.
Die objektspezifischen Merkmale schränken die Marktgängigkeit solcher Objekte jedoch häufig ein. Beispiele für - hinsichtlich der Nutzungseignung - nachteilige Merkmale sind sehr niedrige Türdurchgangs- und Deckenhöhen, mangelhafter Brandschutz, problematische Belichtung / Belüftung und unzureichender Wärmeschutz.
Nach Festlegung auf eine Folgenutzung werden die für die Sanierung / den Umbau erforderlichen Investitionskosten berechnet. Grundlage ist der Objektzustand und das entwickelte zukünftige Nutzungskonzept.
Schritt 3: Wirtschaftlichkeitsberechnung
Berechungsverfahren
Zur Auswahl stehen die DCF-Methode (Discounter-Cash-Flow) als für die Immobilienwirtschaft typische Berechnungsmethode, die hinsichtlich einer zeitlichen Darstellung von Kosten und Erträgen ein sehr umfassendes und nachvollziehbares Verfahren darstellt. Eine Alternative stellt das modifizierte Ertragswertverfahren (normiert in der ImmoWertV) dar. Daneben gibt es weitere alternative, jedoch mangelbehaftete Rechenverfahren (z.B. Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, Wirtschaftlichkeitsberechnung gem. II.BV).
Berücksichtigung der tatsächlichen steuerlichen Verhältnisse
In die Wirtschaftlichkeitsberechnung fliessen unter anderem auch die Erträge durch Steuererstattungen (Denkmal-AfA) ein. Immer wieder strittig ist, ob die tatsächlichen (individuellen) steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten berücksichtigt werden sollen, oder ob von einem wirtschaftlich leistungsfähigen, denkmalaffinen Eigentümer auszugehen ist. Wenn letzteres zugrunde gelegt werden soll, ist die genaue „Leistungsfähigkeit“ zu definieren, z.B. durch Festlegung auf einen Steuersatz bei definiertem Jahreseinkommen.
Sanierungskosten aufgrund vernachlässigter Instandhaltung
Immer wieder werden beim Ansatz der erforderlichen Investitionskosten (Sanierungs- und Instandsetzungskosten) Kostenanteile bestritten, die durch unterlassene Instandhaltungsverpflichtungen entstanden sein sollen. Hier ist eine entsprechende Differenzierung / Klarstellung der Kostenanteile erforderlich.
Ausnutzung von Fördermöglichkeiten
Auf der Ertragsseite sind die Zuflüsse aus Fördermitteln (Kommunalmittel, Landesmittel) zu berücksichtigen. In der Wirtschaftlichkeitsberechung sind nur die Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen, die bewilligt wurden. Alternativ können Pauschalbeträge (Einmalzuschüsse) berücksichtigt werden, die jedoch in ihrer Höhe einen Bezug zu ortsüblichen Zuschüssen für vergleichbare Objekte haben sollten.